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萃欧波兰投资:波兰购房攻略-总体分析

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发表于 2019-12-9 22:30:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
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Mr Ben(刘建云)简介:2000年哈工大硕士毕业,PMP会员,持有欧盟绿卡,曾就职于中兴通讯(6年)、华为(9年),做过码农、产品经理、营销总监、销售总监,2005年起征战海外市场,2011年起常驻波兰,2015年在波兰创业,波兰萃欧公司创始人,2019年新书《华为系创业版图中崛起的30位门徒》成员之一。

2017年1月,萃欧发布了《萃欧资讯:波兰购房攻略》,这是关于波兰房产投资的第一个实战经验分享贴,得到了众多朋友的关注和支持。

2018年11月,萃欧基于更多项目的成功经验及房产市场的最新变化,重新整理并发布了《萃欧波兰投资:波兰房产购买及投资攻略》。

又时隔一年多,波兰房产市场又发生了很多变化,现将萃欧对波兰房产市场的进一步理解及经验重新整理成文,供大家参考。

在宏观层面,波兰房产市场主要呈现如下状态:
1. 华沙房产销售价格持续上涨,市中心价格已经15000兹以上
波兰的房产持续上涨,以萃欧实际观察到的相关数据来看,在近一年内,华沙的房产价格涨幅不低于10%。相关历史记录如下:2012年初,华沙的房产广告价格是4000兹/平方;2017.01,华沙城区仍可以看到7000兹/平方的房子;2018.09,华沙城区基本看不到8000兹/平方以下的房子了,2019年11月,华沙市区已经很难找到9000兹/平方以下的房子,华沙地点稍好的房产价格基本在12000兹左右,核心区域的房产价格已经在15000兹以上。

不难看出,华沙的房产在这些年经历了疯狂的增长,并且还在持续增长中,未见到任何放缓的迹象。此外,虽然萃欧主要关注的是华沙的房产,但从其它媒体及官方发布的统计数据来看,其它城市和华沙的房产价格保持一样的价格走势,也在不断攀升。

2. 经济增长及外来投资,推动波兰房价持续上涨
波兰的房价是低估的,记得2012年刚来华沙时,见到华沙的房产广告,每平方仅4000兹左右,折合人民币不到8000人民币,华沙是波兰的首都,这样的房价明显是被低估了。随着波兰的经济增长,人民收入增多,不动产的价格必然会持续增长,另外还有一个主要原因是来自乌克兰和德国的投资,乌克兰的投资者主要寻求的是资金安全,而德国的投资者则主要是看到了价格洼地。内因及外因促成了波兰房价的持续上涨,按照萃欧的观察,2018年华沙的房价相比2012年实际至少上涨了60%。

3. 华沙房产市场仍处于卖方市场
华沙是波兰的首都,是波兰的政治、经济及文化文化中心,当前华沙的人口约170万左右,按照波兰政府发布的报告,随着经济增长,更多的人群将涌入华沙,华沙未来将会是一个300万人口的大型城市,华沙当前的房产市场已处于非常火爆的状态。根据萃欧近一年来走访和操作的房产项目经验来看,华沙房产完全处于一个卖方市场,即使是期房项目,基本一开盘,所有好房型立即就会售空。所以想投资到好的房产,必须尽早介入。一般情况下,如果你看中的楼盘已经在开始建设,那基本上没有什么好房型了。

4. 波兰房产市场仍有一定的增长空间
华沙是当前波兰房产价格最贵的城市,华沙城区当前的主力价格约11000-12000兹,而这个价格不管是和西欧首都城市相比,还是和中国的一线城市相比,这个价格仍属于偏低的,虽然在过去6年间,波兰的房价一直在持续上涨,但其进一步上涨仍有很大空间。但这种增长趋势,一定是循序渐进的、缓慢的,不可能出现暴涨的局面。萃欧认为,华沙将继续领跑波兰房产市场,且每年的增长将持续保持在5%-8%左右,预计在2025年左右,华沙城区的平均房产价格将突破2万兹。

5. 波兰房产销售持续上涨,带动房产租赁价格持续上涨
在波兰房产投资市场,有这样一个普遍采用的房产投资哲学,即:房产投资一般均需要在12年-15年收回投资成本,直接一点说,一般房产的投资正常收益年回报率均控制在6%左右。基于这样的投资哲学,随着房产销售价格上涨,房产租赁价格必然也会持续上涨,根据当前萃欧收集到的信息,这一年,华沙房产租赁价格也在继续攀升,华沙房产租赁价格基本已经达到60兹/平方,比如租一个一室一厅的房子(面积约50平方左右),一般最低租金都要到达2500兹。

6. 波兰房产运营管理,处于分化求变阶段
按照波兰当前奉行的房产投资哲学,房产销售价格的增长,必然带动房产租赁价格的增长。波兰当前的房产租赁主要有两种租赁方式,即:整租和零租,以整租为例,当前华沙一套50平方的公寓,其租金基本达到了2500兹以上,此租赁收入已经超过了当前波兰政府规定的最低工资(2020年最低工资2600兹,平均工资约5200兹),这对于租房一族来说,是生活的最大开支,也是最大的压力,所以波兰房产运营也存在求变的需求,并且根据萃欧观察,很多波兰房产运营公司已经正在积极转变运营思路,在这一点上,可以参照国内一线城市房产租赁市场出现的新模式。

7. 波兰房产是一种稳健的投资,不是投机
即使波兰的房产价格处于持续上涨,但这种上涨依然是慢性的,并不是暴力式的上涨。投资波兰房产,真正的侧重点应该是在房产租赁投资收益,而不在于房产价格本身在增长收益,因此投资波兰房产,这是一种投资行为,而不是一个投机机会。萃欧认为,波兰房产是一个非常稳健的投资方式,基本没有风险,一般正常运营,排除各自成本,波兰房产投资的年净收益基本都可以控制在6%以上,当然,由于波兰房产价格也在普遍上涨,这也可算作是一个隐形收益,它非常适用于海外资产安全配置,风险低,收益稳定。

8. 波兰政府正在推进房产地皮完全私有化
原先波兰房产市场,地皮有两种性质,一种为国家所有,租赁给开发商建设,再把房子卖给民众,此时地皮仍有政府持有;另外一种是,开发商买下地皮的所有权,盖好房子,再卖给民众,此时地皮属于所以业主。从2018年中期开始,波兰政府已经启动了房产地皮完全私有化的改革,包括原先的老房子。所以以后,大家从市场上买房,地皮都会由业主持有。

权申明:正文作者刘建云,原创,版权归波兰萃欧有限公司ChinEuro Sp. z o.o.所有,如需转载,必须在正文开始前醒目处注明作者姓名“刘建云”及来源微信公众号“萃欧”,转载时,文字不允许改动,不允许任何形式的删减、改编、拼接及添加。

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 楼主| 发表于 2019-12-9 22:55:02 | 显示全部楼层

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