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萃欧资讯:波兰华沙买房攻略

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发表于 2017-1-15 04:53:48 | 显示全部楼层 |阅读模式

作者:萃欧总经理 刘建云


2017年1月12日,历经40多天,萃欧成功为一中国客户在波兰购置了一套公寓住房。此项目中,波兰萃欧提供了全程咨询服务,包括购房目标分析、开发商选择、房型选择、合同评估、风险分析、价格及付款周期谈判、投资回报分析,并提供后期装修、维护托管,及承诺和萃欧留学学生公寓对接。萃欧将致力于波兰留学全流程服务的建设,为萃欧学生提供更加完善的留学服务。

此消息发布后,得到了很多朋友关注,纷纷发来信息和留言,要求了解关于波兰购房的相关政策和信息,在此将一些主要问题,回答如下:

1. 华沙目前的房价如何?允许外国人购房吗?可以购买别墅吗?
当前华沙的主力房价一般在每平方7000兹-11000兹之间,(兹为波兰货币单位,1兹约合1.7元人民币)折合人民币为11900-18700元,房子越小,单价越贵,房子越大,单价则相对比较便宜。以50平方的畅销房型计算,房子总价一般在90万人民币左右,加上装修及家具,一般总投资约一百万人民币。波兰的房价是基于室内使用面积来计算的,无任何公摊面积,且阳台也是不算面积的。如果购买的是底层的房子,则花园一般也是免费赠送的。任何持有护照的外国人均可以在波兰购买房产,但是仅限公寓。当前外国人在波兰只能购买公寓,波兰政府不允许外国人直接以个人名义购买别墅。

2. 波兰房产市场如何?容易买到好的房子吗?投资回报如何?
以华沙来说,波兰的房产市场处于快速发展阶段,华沙市区新建楼盘非常非常多,但是好房子非常不好买。以萃欧办公室附近的一楼盘为例,此楼盘处于地基初始施工阶段,此房产将会在2018年12月交付,当我们去询问此房产销售的时候,但好房型已基本销售完毕。50平米的小房型在波兰非常畅销,因为这类住房适合上班族自住,同时也非常容易出租。
在华沙,一室一厅的房子租金约2200兹左右,两室一厅的房子租金一般在3000兹左右。谈到波兰房产价格趋势,平均来说属于平缓增长阶段,但是好地段,好房型增长速度也很快。

3. 购房过程中需要交税吗?购房后需要交税吗?物业管理费贵吗?
如果是购买新房,买方是不需要缴纳任何税的,只是在办理购房过程中,需要缴纳一定的公证费,公证费大概在5000兹左右。如果是购买二手房,则需要缴纳房价的3%税金。
购房后,如果地皮是开发商自有的,则需要缴纳非常少量的城市税,一年大概在200兹左右。如果地皮属于租赁的,则缴纳的税较多。所以购房时,建议选择非租赁地皮房产。
当前华沙的物业管理费大概在8-10兹左右,不过此管理费一般包括了:保安费,一定额度的冷水、热水及冬季供暖费。此额度一般足够一家人使用。

4. 外国人在波兰购房有风险吗?会不会被骗?
波兰的房产销售,有非常健全的法律制度作为保障,被欺诈、房子无法交付、房产质量、一房多售等问题,一般不易出现。但是开发商还是有一些合理的销售套路,购房属于一个大投资,萃欧建议找专业的咨询公司协助购房,省时、省力,省钱,并可规避一些可能出现的风险

5. 外国人在波兰购房需要全款付清吗?可以贷款吗?
贷款是基于购房人在本地收入来核定的,如果你在波兰有稳定的工作,并且有相关的收入,就可以申请贷款,否则只能全款付清。付款计划可以和房地产商协商,并不是一定要一次性付清,至于如何付款,需要有一定的谈判技巧和经验。

6. 波兰有精装修、拎包入住这样的房子吗?
这类房子很少。房产商交付的房子一般都是毛坯房,均需要装修。不过一些大的房产商会同时提供装修配套服务,装修配套服务通常有多个等级,根据房子的平米数进行定价,装修一般包含了地板,整体厨房,洁具,墙面粉刷,室内门,灯具等,房子交付后,仅需购置家具即可入住,波兰的装修非常注重质量,法律强制要求2年质保。

7、如果我想离开波兰,以后卖房或者出租容易吗?
这个问题和国内一样,所有都取决于当初买房子的房型和地段,好地段好房型永远都不愁卖,不愁租。

8. 波兰有购房办移民的政策吗?波兰可以移民吗?
在波兰购房,是不能办理移民的,波兰没有购房移民政策。如果要移民波兰,目前最可靠的方式是“雇主担保工作移民”,简单地说,就是在波兰找一个单位挂靠,可以办理工作居留卡,这样就可以自由出入波兰及其他申根国家,且此移民方式相比美、奥、加移民,成本很低,操作容易。这也是当前中国人到波兰移民的首选方式。此种移民方式享受在教育、医疗、养老等同等波兰公民待遇。

以上的回答是萃欧在实战中的经验,供大家参考!

萃欧总经理 刘建云 简介:
哈尔滨工业大学硕士毕业,PMP会员,曾就职于中兴通讯、华为公司,担任过高级软件开发工程师、营销经理、销售总监,15年工作经验,10年欧洲工作经验,波兰萃欧公司创始人之一。

发表于 2017-1-15 05:47:40 | 显示全部楼层
如果是购买二手房,应该是需要缴纳房价的2%税金, 不是3%。
我们鼓励好的自创文章,希望原创作者在分享信息的同时,积累人气,提高知名度,事业有成!
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发表于 2017-1-15 18:39:49 | 显示全部楼层
听说2017年国内出台了有关外汇限制在国外购买房地产投资,这个没有影响吗?
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发表于 2017-1-17 13:17:55 | 显示全部楼层
您好,请问有联系方式吗?
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发表于 2017-2-7 02:54:32 | 显示全部楼层
请问有联系方式吗?我微信swissup
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 楼主| 发表于 2017-2-16 00:10:11 | 显示全部楼层
忘记提供我的微信号了:LBEN1976,感谢各位的支持。
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 楼主| 发表于 2017-2-16 00:18:04 | 显示全部楼层
yhc 发表于 2017-1-14 22:47
如果是购买二手房,应该是需要缴纳房价的2%税金, 不是3%。
我们鼓励好的自创文章,希望原创作者在分享信 ...

感谢纠正!感谢鼓励!
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发表于 2017-4-13 21:19:31 | 显示全部楼层
非常专业的分析文章,谢谢楼主大大分享!顶起来!
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 楼主| 发表于 2017-11-19 08:32:25 | 显示全部楼层
萃欧波兰投资解读:置业贷款

国内房地产,迅速让一大波国人暴富起来,并创造了一个又一个财富神话。房产几乎成了牵动每一个中国人的红线,拨动着每个人的心弦,谱写了一篇又一篇不同的乐章。

计划来波兰,或者是已经来到波兰的中国人,由于那些乐章的惯性,总免不了要打探一下波兰的房地产行情,稍一对比,就会轻松发现一片新天地:波兰的房产太便宜啦!

至于这片新天地,我们暂且不表她是如何地激动人心,或是如何地婀娜多姿。今天我们仅仅来讨论下,在置业中大家经常采用的一个重要杠杆:贷款买房。拿银行的钱,买自己的房,那是多么开心的事!如果利率又很低,那种开心,估计就无法找到相关词来形容了。

大背景:租房太贵,租房不如买房
来到波兰,如果是长期居住,租房是绝大部分华人解决居住问题的首要选择,但不得不说:在波兰租房是真心贵。按照萃欧掌握的市场信息,如果在华沙市区租一个一室一厅、面积约50平方左右的房子,当前的主力租金大概在2500兹左右,折合人民币约4650元,如果再加上网络、电费等开销,基本一个月需要5000人民币。
  
但是,如果按照同样的面积,在华沙买一个这样的房子,大概总成本在100万人民币左右。对于聪明绝顶的中国人,稍稍盘算一下,就会发现,如果掏点首付,其余从银行贷款,最多稍加补贴,还贷月供基本上就等于租房的成本了。若干年后,当房贷还清后,你就完全拥有自己的房子啦,而且期限是一万年(波兰的房产是永久产权)。这等美事,无人会拒绝!所以,买房成了一个硬需求,如果可以贷款,那就更完美啦。

当前贷款利率约3.6-4.0%
根据萃欧的调查,如需买房贷款,目前波兰各大主要银行提供此项服务的贷款年利率约在3.6-4.0%之间,这也是近几年来此项利率的最好时期。和国内各大主要银行的购房商业贷款利率相比,这一定算是一件值得兴奋的好事。
  
这里涉及一个基本概念,即:贷款年利率是由两部分组成的,贷款年利率=基准利率+银行利润利率。基准利率是由波兰央行定时发布的,是和通货膨胀系数、固定存款利率等相关的一个动态值,也就是说,基准利率相当于贷款的固定成本,并且是动态变化的,当前此项基准利率大概在1.73%左右。而利润利率相当于银行针对此项业务设置的利润点,也就是银行要真正赚的那部分钱,当然,不同银行的利润利率可以不同,但总体上会在一定的时间内保持稳定。
  
总的说来,购房贷款利率是动态变化的,为了方便操作,银行一般会根据央行公布的基准利率每3个月/6个月调整一次贷款利率,仅此而已。可以看出,波兰只有一种住房贷款利率,不存在国内所谓的住房公积金贷款利率和商业贷款利率之分,且利率和贷款年限无关,影响贷款利率的主要因素是央行公布的基准利率。

永恒定律:本地收入决定了贷款额度
3.6-4.0%这样的贷款利率,是一个美丽的蛋糕,但不是说您想吃就可以吃得到的。2017年年初,根据萃欧的实战经验,我们发布了一篇文章《波兰购房攻略》,之后接到过若干华人的咨询,其中一个主要问题,就是:买房时,能不能向银行贷款。
  
这里有一个永恒定律,即:收入决定了您是否可以贷到款,而且这样的收入,一定是在本地的,一定是要明面上的,一定是要有据可查的。如果您想向银行贷款,请务必铭记这三个“一定”,哪怕您腰缠万贯、哪怕您坐拥亿万资产、哪怕您嗓门再大,如果不能有效证明这三个“一定”,银行一定会对您说:滚,没门!

这里有一个大家常犯的误区,很多人说:我在国内有多套房产,我在国内有其它收入,或者是我在国内有很多存款。记住一点,你现在是在波兰,你在国内的任何资产,在波兰银行的眼里,那些都和你无关,这些都是无效证据,银行关心的只是你在波兰本地的、实实在在的、合法的、真实的收入。

还有一个大家普遍关心的问题,就是贷款额度。按照萃欧和各大银行接触掌握的信息,如果贷款买房,银行可以给你最大的授信额度是购房总价的90%,也就是说,在最理想的情况,你仅需自掏10%的腰包,其它都是银行给你出。注意,出90%是最理想的情况,究竟出多少,还是取决你的真实收入,可能是50%,也可能是一毛不拔,这都可能发生。根据分析,银行的授信额度基于这样的潜规则,即:每月还贷金额 = 每月实际收入*40%,也就是说,你的每月实际收入的40%用于还贷,其它用于保障你的生活开支。

总结一下:要贷款,你必须在本地有收入,收入越高,可贷款的额度越高。如果你的收入仅仅是最低工资2080兹、或者是半日制合同、或者钟点工合同,就不要做向银行贷款的白日梦啦,银行永远长着一双势利眼,并带着一副有色镜。

一个基准:本币信贷
再讲一个关于贷款方面的基本概念,这也是萃欧在和银行打交道过程中学到的,觉得有点意思,故分享给各位。在中国,有中央银行,俗称央妈,名字中含有银行,但其实是一个制定政策的地方,并不开展面向个人的存款、取款等业务。在波兰,也同样存在这样一个角色,即波兰中央银行。大约两年前,波兰央妈颁布了一个贷款方面的新规定,即本币信贷。

在上一节中,我们提到,贷款申请人的收入多少决定了能够申请到的贷款额度,但是这个额度一定是基于同一货币的,也就是说:如果你的收入币种是欧元,那你只能申请到欧元贷款,如果你的收入币种是波兰币(兹罗提),那就只能申请到波兰币贷款。这一规则,主要会影响在跨国公司工作的外派人员,如果是异国发薪,或者不是采用的波兰本地货币发薪,这都会影响到你的贷款申请。

信用!信用!信用!
这是一个关键主题,也是一个严肃的主题。前面讲过,你在本地的收入多少,决定了你在银行申请到的贷款额度,但这不是必然的。除了势利眼、有色眼镜,银行还具备千里眼的观察能力,即:在放贷之前,银行还会审核你的信用,而且会非常认真,一般都要耗时2个月以上!
首先,银行会调查你的个人行为信用记录,包括有没有犯罪违章记录,比如开车违章、偷逃公交车票、偷盗犯罪、偷税漏税犯罪等,基本原理就是根据你的PESEL号,在波兰中央信用信息库中查询。这里提醒一点,如果要申请贷款,必须要有PESEL号,否则就会导致查询失败,没有PESEL号,想贷到款几乎很难。
其次,银行会调查你的金融信用记录,这里主要审核的是是否有其它贷款、信用卡额度、信用卡还款记录等。这里特别要提一句,信用卡是一把双刃剑,信用卡的及时还款,可以是一个正向的信用记录,但是信用卡的额度同时也代表了你的透支行为,这会降低你的贷款额度。

最后,就是检查你的收入真实性和职位持久性了。银行会查询你的以往银行发薪实际记录,一般至少三个月,且可能会调查你的社保缴纳记录。此外,银行会调查你的工作单位的经营情况及真实性,通常情况下,银行会直接打电话到你的工作单位核实你的相关工作情况。

总结一下,只有至真至善,你才能顺利拿到银行贷款!
其它关键信息:
1.   不论持有的是短期临时居留卡,还是永久居留卡,你都是有资格向银行申请贷款的
2.   必须在有购房合同的前提条件下,你才有资格向银行申请贷款,专款专用,不得挪作他用
3.   新房或者是二手房,均可以向银行贷款
4.   最长贷款年限为30年,但不得大于你到法定退休年龄的年数
5.   可以提前还清银行贷款,且一般无罚金

结论:
贷款,是一种有效降低购房付款压力的金融工具,但是这一定是建立在你在波兰本地的收入基础上的。努力工作,争取多加薪,发薪一定要走银行账户,并珍惜自己的个人信用记录,不冒险,不犯罪,只有这样,才能借鸡生蛋、借势生财!
作者简介:
刘建云,哈尔滨工业大学硕士毕业,PMP会员,曾就职于中兴通讯、华为公司,担任过高级软件开发工程师、营销经理、销售总监,15年工作经验,10年欧洲工作经验,波兰萃欧公司创始人之一。
关于萃欧:
萃欧为中、波合资有限公司,公司位于波兰首都华沙,主要业务包括留学咨询、工作移民和投资咨询,团队核心成员为原华为高级管理人员。萃欧是波兰留学咨询行业第一品牌,并在波兰本地投资领域有多个成功经验。

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 楼主| 发表于 2018-3-12 18:33:01 | 显示全部楼层
正式发布!萃欧“波兰购房贷款”咨询服务 幻灯片1.PNG


服务定义:
萃欧联合波兰本地金融服务机构及多家银行,为在波华人提供住房贷款服务,无需提供收入证明,即可申请贷款,2个半月即可完成申请,最高可达六成,成功率100%。

服务范畴:
  • 此贷款仅限用于购买住房,不得用于购买办公类地产或直接购买土地
  • 仅限波兰境内


申请条件:
  • 在波兰当地有合法居住身份,在波兰居住六个月以上
  • 无犯罪记录
  • 六个月的波兰银行收入证明(可选)
  • 需要提交购房合同或预售合同


贷款比例:
最高可以获得购房款(不含装修部分)的6成贷款,自付4成。举例:一房产价格为500,000(五十万兹),萃欧可提供三十万兹的购房贷款,另外二十万需自筹。

关于萃欧:
萃欧为中、波合资有限公司,公司位于波兰首都华沙,主要业务包括留学咨询、工作移民和投资咨询,团队核心成员为原华为高级管理人员。萃欧是波兰留学咨询行业第一品牌,并在波兰本地投资领域有多个成功经验。


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