查看: 16128|回复: 9

萃欧资讯:波兰华沙买房攻略

[复制链接]
扫一扫,手机访问本帖
发表于 2017-1-14 21:53:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
波华资讯微信公众号

作者:萃欧总经理 刘建云


2017年1月12日,历经40多天,萃欧成功为一中国客户在波兰购置了一套公寓住房。此项目中,波兰萃欧提供了全程咨询服务,包括购房目标分析、开发商选择、房型选择、合同评估、风险分析、价格及付款周期谈判、投资回报分析,并提供后期装修、维护托管,及承诺和萃欧留学学生公寓对接。萃欧将致力于波兰留学全流程服务的建设,为萃欧学生提供更加完善的留学服务。

此消息发布后,得到了很多朋友关注,纷纷发来信息和留言,要求了解关于波兰购房的相关政策和信息,在此将一些主要问题,回答如下:

1. 华沙目前的房价如何?允许外国人购房吗?可以购买别墅吗?
当前华沙的主力房价一般在每平方7000兹-11000兹之间,(兹为波兰货币单位,1兹约合1.7元人民币)折合人民币为11900-18700元,房子越小,单价越贵,房子越大,单价则相对比较便宜。以50平方的畅销房型计算,房子总价一般在90万人民币左右,加上装修及家具,一般总投资约一百万人民币。波兰的房价是基于室内使用面积来计算的,无任何公摊面积,且阳台也是不算面积的。如果购买的是底层的房子,则花园一般也是免费赠送的。任何持有护照的外国人均可以在波兰购买房产,但是仅限公寓。当前外国人在波兰只能购买公寓,波兰政府不允许外国人直接以个人名义购买别墅。

2. 波兰房产市场如何?容易买到好的房子吗?投资回报如何?
以华沙来说,波兰的房产市场处于快速发展阶段,华沙市区新建楼盘非常非常多,但是好房子非常不好买。以萃欧办公室附近的一楼盘为例,此楼盘处于地基初始施工阶段,此房产将会在2018年12月交付,当我们去询问此房产销售的时候,但好房型已基本销售完毕。50平米的小房型在波兰非常畅销,因为这类住房适合上班族自住,同时也非常容易出租。
在华沙,一室一厅的房子租金约2200兹左右,两室一厅的房子租金一般在3000兹左右。谈到波兰房产价格趋势,平均来说属于平缓增长阶段,但是好地段,好房型增长速度也很快。

3. 购房过程中需要交税吗?购房后需要交税吗?物业管理费贵吗?
如果是购买新房,买方是不需要缴纳任何税的,只是在办理购房过程中,需要缴纳一定的公证费,公证费大概在5000兹左右。如果是购买二手房,则需要缴纳房价的3%税金。
购房后,如果地皮是开发商自有的,则需要缴纳非常少量的城市税,一年大概在200兹左右。如果地皮属于租赁的,则缴纳的税较多。所以购房时,建议选择非租赁地皮房产。
当前华沙的物业管理费大概在8-10兹左右,不过此管理费一般包括了:保安费,一定额度的冷水、热水及冬季供暖费。此额度一般足够一家人使用。

4. 外国人在波兰购房有风险吗?会不会被骗?
波兰的房产销售,有非常健全的法律制度作为保障,被欺诈、房子无法交付、房产质量、一房多售等问题,一般不易出现。但是开发商还是有一些合理的销售套路,购房属于一个大投资,萃欧建议找专业的咨询公司协助购房,省时、省力,省钱,并可规避一些可能出现的风险

5. 外国人在波兰购房需要全款付清吗?可以贷款吗?
贷款是基于购房人在本地收入来核定的,如果你在波兰有稳定的工作,并且有相关的收入,就可以申请贷款,否则只能全款付清。付款计划可以和房地产商协商,并不是一定要一次性付清,至于如何付款,需要有一定的谈判技巧和经验。

6. 波兰有精装修、拎包入住这样的房子吗?
这类房子很少。房产商交付的房子一般都是毛坯房,均需要装修。不过一些大的房产商会同时提供装修配套服务,装修配套服务通常有多个等级,根据房子的平米数进行定价,装修一般包含了地板,整体厨房,洁具,墙面粉刷,室内门,灯具等,房子交付后,仅需购置家具即可入住,波兰的装修非常注重质量,法律强制要求2年质保。

7、如果我想离开波兰,以后卖房或者出租容易吗?
这个问题和国内一样,所有都取决于当初买房子的房型和地段,好地段好房型永远都不愁卖,不愁租。

8. 波兰有购房办移民的政策吗?波兰可以移民吗?
在波兰购房,是不能办理移民的,波兰没有购房移民政策。如果要移民波兰,目前最可靠的方式是“雇主担保工作移民”,简单地说,就是在波兰找一个单位挂靠,可以办理工作居留卡,这样就可以自由出入波兰及其他申根国家,且此移民方式相比美、奥、加移民,成本很低,操作容易。这也是当前中国人到波兰移民的首选方式。此种移民方式享受在教育、医疗、养老等同等波兰公民待遇。

以上的回答是萃欧在实战中的经验,供大家参考!

萃欧总经理 刘建云 简介:
哈尔滨工业大学硕士毕业,PMP会员,曾就职于中兴通讯、华为公司,担任过高级软件开发工程师、营销经理、销售总监,15年工作经验,10年欧洲工作经验,波兰萃欧公司创始人之一。

发表于 2017-1-14 22:47:40 | 显示全部楼层
如果是购买二手房,应该是需要缴纳房价的2%税金, 不是3%。
我们鼓励好的自创文章,希望原创作者在分享信息的同时,积累人气,提高知名度,事业有成!
回复

使用道具 举报

发表于 2017-1-15 11:39:49 | 显示全部楼层
听说2017年国内出台了有关外汇限制在国外购买房地产投资,这个没有影响吗?
回复

使用道具 举报

发表于 2017-1-17 06:17:55 | 显示全部楼层
您好,请问有联系方式吗?
回复

使用道具 举报

发表于 2017-2-6 19:54:32 | 显示全部楼层
请问有联系方式吗?我微信swissup
回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2017-2-15 17:10:11 | 显示全部楼层
忘记提供我的微信号了:LBEN1976,感谢各位的支持。
回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2017-2-15 17:18:04 | 显示全部楼层
yhc 发表于 2017-1-14 22:47
如果是购买二手房,应该是需要缴纳房价的2%税金, 不是3%。
我们鼓励好的自创文章,希望原创作者在分享信 ...

感谢纠正!感谢鼓励!
回复

使用道具 举报

发表于 2017-4-13 14:19:31 | 显示全部楼层
非常专业的分析文章,谢谢楼主大大分享!顶起来!
回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2017-11-19 01:32:25 | 显示全部楼层
萃欧波兰投资解读:置业贷款

国内房地产,迅速让一大波国人暴富起来,并创造了一个又一个财富神话。房产几乎成了牵动每一个中国人的红线,拨动着每个人的心弦,谱写了一篇又一篇不同的乐章。

计划来波兰,或者是已经来到波兰的中国人,由于那些乐章的惯性,总免不了要打探一下波兰的房地产行情,稍一对比,就会轻松发现一片新天地:波兰的房产太便宜啦!

至于这片新天地,我们暂且不表她是如何地激动人心,或是如何地婀娜多姿。今天我们仅仅来讨论下,在置业中大家经常采用的一个重要杠杆:贷款买房。拿银行的钱,买自己的房,那是多么开心的事!如果利率又很低,那种开心,估计就无法找到相关词来形容了。

大背景:租房太贵,租房不如买房
来到波兰,如果是长期居住,租房是绝大部分华人解决居住问题的首要选择,但不得不说:在波兰租房是真心贵。按照萃欧掌握的市场信息,如果在华沙市区租一个一室一厅、面积约50平方左右的房子,当前的主力租金大概在2500兹左右,折合人民币约4650元,如果再加上网络、电费等开销,基本一个月需要5000人民币。
  
但是,如果按照同样的面积,在华沙买一个这样的房子,大概总成本在100万人民币左右。对于聪明绝顶的中国人,稍稍盘算一下,就会发现,如果掏点首付,其余从银行贷款,最多稍加补贴,还贷月供基本上就等于租房的成本了。若干年后,当房贷还清后,你就完全拥有自己的房子啦,而且期限是一万年(波兰的房产是永久产权)。这等美事,无人会拒绝!所以,买房成了一个硬需求,如果可以贷款,那就更完美啦。

当前贷款利率约3.6-4.0%
根据萃欧的调查,如需买房贷款,目前波兰各大主要银行提供此项服务的贷款年利率约在3.6-4.0%之间,这也是近几年来此项利率的最好时期。和国内各大主要银行的购房商业贷款利率相比,这一定算是一件值得兴奋的好事。
  
这里涉及一个基本概念,即:贷款年利率是由两部分组成的,贷款年利率=基准利率+银行利润利率。基准利率是由波兰央行定时发布的,是和通货膨胀系数、固定存款利率等相关的一个动态值,也就是说,基准利率相当于贷款的固定成本,并且是动态变化的,当前此项基准利率大概在1.73%左右。而利润利率相当于银行针对此项业务设置的利润点,也就是银行要真正赚的那部分钱,当然,不同银行的利润利率可以不同,但总体上会在一定的时间内保持稳定。
  
总的说来,购房贷款利率是动态变化的,为了方便操作,银行一般会根据央行公布的基准利率每3个月/6个月调整一次贷款利率,仅此而已。可以看出,波兰只有一种住房贷款利率,不存在国内所谓的住房公积金贷款利率和商业贷款利率之分,且利率和贷款年限无关,影响贷款利率的主要因素是央行公布的基准利率。

永恒定律:本地收入决定了贷款额度
3.6-4.0%这样的贷款利率,是一个美丽的蛋糕,但不是说您想吃就可以吃得到的。2017年年初,根据萃欧的实战经验,我们发布了一篇文章《波兰购房攻略》,之后接到过若干华人的咨询,其中一个主要问题,就是:买房时,能不能向银行贷款。
  
这里有一个永恒定律,即:收入决定了您是否可以贷到款,而且这样的收入,一定是在本地的,一定是要明面上的,一定是要有据可查的。如果您想向银行贷款,请务必铭记这三个“一定”,哪怕您腰缠万贯、哪怕您坐拥亿万资产、哪怕您嗓门再大,如果不能有效证明这三个“一定”,银行一定会对您说:滚,没门!

这里有一个大家常犯的误区,很多人说:我在国内有多套房产,我在国内有其它收入,或者是我在国内有很多存款。记住一点,你现在是在波兰,你在国内的任何资产,在波兰银行的眼里,那些都和你无关,这些都是无效证据,银行关心的只是你在波兰本地的、实实在在的、合法的、真实的收入。

还有一个大家普遍关心的问题,就是贷款额度。按照萃欧和各大银行接触掌握的信息,如果贷款买房,银行可以给你最大的授信额度是购房总价的90%,也就是说,在最理想的情况,你仅需自掏10%的腰包,其它都是银行给你出。注意,出90%是最理想的情况,究竟出多少,还是取决你的真实收入,可能是50%,也可能是一毛不拔,这都可能发生。根据分析,银行的授信额度基于这样的潜规则,即:每月还贷金额 = 每月实际收入*40%,也就是说,你的每月实际收入的40%用于还贷,其它用于保障你的生活开支。

总结一下:要贷款,你必须在本地有收入,收入越高,可贷款的额度越高。如果你的收入仅仅是最低工资2080兹、或者是半日制合同、或者钟点工合同,就不要做向银行贷款的白日梦啦,银行永远长着一双势利眼,并带着一副有色镜。

一个基准:本币信贷
再讲一个关于贷款方面的基本概念,这也是萃欧在和银行打交道过程中学到的,觉得有点意思,故分享给各位。在中国,有中央银行,俗称央妈,名字中含有银行,但其实是一个制定政策的地方,并不开展面向个人的存款、取款等业务。在波兰,也同样存在这样一个角色,即波兰中央银行。大约两年前,波兰央妈颁布了一个贷款方面的新规定,即本币信贷。

在上一节中,我们提到,贷款申请人的收入多少决定了能够申请到的贷款额度,但是这个额度一定是基于同一货币的,也就是说:如果你的收入币种是欧元,那你只能申请到欧元贷款,如果你的收入币种是波兰币(兹罗提),那就只能申请到波兰币贷款。这一规则,主要会影响在跨国公司工作的外派人员,如果是异国发薪,或者不是采用的波兰本地货币发薪,这都会影响到你的贷款申请。

信用!信用!信用!
这是一个关键主题,也是一个严肃的主题。前面讲过,你在本地的收入多少,决定了你在银行申请到的贷款额度,但这不是必然的。除了势利眼、有色眼镜,银行还具备千里眼的观察能力,即:在放贷之前,银行还会审核你的信用,而且会非常认真,一般都要耗时2个月以上!
首先,银行会调查你的个人行为信用记录,包括有没有犯罪违章记录,比如开车违章、偷逃公交车票、偷盗犯罪、偷税漏税犯罪等,基本原理就是根据你的PESEL号,在波兰中央信用信息库中查询。这里提醒一点,如果要申请贷款,必须要有PESEL号,否则就会导致查询失败,没有PESEL号,想贷到款几乎很难。
其次,银行会调查你的金融信用记录,这里主要审核的是是否有其它贷款、信用卡额度、信用卡还款记录等。这里特别要提一句,信用卡是一把双刃剑,信用卡的及时还款,可以是一个正向的信用记录,但是信用卡的额度同时也代表了你的透支行为,这会降低你的贷款额度。

最后,就是检查你的收入真实性和职位持久性了。银行会查询你的以往银行发薪实际记录,一般至少三个月,且可能会调查你的社保缴纳记录。此外,银行会调查你的工作单位的经营情况及真实性,通常情况下,银行会直接打电话到你的工作单位核实你的相关工作情况。

总结一下,只有至真至善,你才能顺利拿到银行贷款!
其它关键信息:
1.   不论持有的是短期临时居留卡,还是永久居留卡,你都是有资格向银行申请贷款的
2.   必须在有购房合同的前提条件下,你才有资格向银行申请贷款,专款专用,不得挪作他用
3.   新房或者是二手房,均可以向银行贷款
4.   最长贷款年限为30年,但不得大于你到法定退休年龄的年数
5.   可以提前还清银行贷款,且一般无罚金

结论:
贷款,是一种有效降低购房付款压力的金融工具,但是这一定是建立在你在波兰本地的收入基础上的。努力工作,争取多加薪,发薪一定要走银行账户,并珍惜自己的个人信用记录,不冒险,不犯罪,只有这样,才能借鸡生蛋、借势生财!
作者简介:
刘建云,哈尔滨工业大学硕士毕业,PMP会员,曾就职于中兴通讯、华为公司,担任过高级软件开发工程师、营销经理、销售总监,15年工作经验,10年欧洲工作经验,波兰萃欧公司创始人之一。
关于萃欧:
萃欧为中、波合资有限公司,公司位于波兰首都华沙,主要业务包括留学咨询、工作移民和投资咨询,团队核心成员为原华为高级管理人员。萃欧是波兰留学咨询行业第一品牌,并在波兰本地投资领域有多个成功经验。

回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2018-3-12 11:33:01 | 显示全部楼层
正式发布!萃欧“波兰购房贷款”咨询服务 幻灯片1.PNG


服务定义:
萃欧联合波兰本地金融服务机构及多家银行,为在波华人提供住房贷款服务,无需提供收入证明,即可申请贷款,2个半月即可完成申请,最高可达六成,成功率100%。

服务范畴:
  • 此贷款仅限用于购买住房,不得用于购买办公类地产或直接购买土地
  • 仅限波兰境内


申请条件:
  • 在波兰当地有合法居住身份,在波兰居住六个月以上
  • 无犯罪记录
  • 六个月的波兰银行收入证明(可选)
  • 需要提交购房合同或预售合同


贷款比例:
最高可以获得购房款(不含装修部分)的6成贷款,自付4成。举例:一房产价格为500,000(五十万兹),萃欧可提供三十万兹的购房贷款,另外二十万需自筹。

关于萃欧:
萃欧为中、波合资有限公司,公司位于波兰首都华沙,主要业务包括留学咨询、工作移民和投资咨询,团队核心成员为原华为高级管理人员。萃欧是波兰留学咨询行业第一品牌,并在波兰本地投资领域有多个成功经验。


回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 加入我们

本版积分规则

办公地址|手机版|首页广告|关注微信|加入我们|合作伙伴|联系方式|波兰华人资讯网

GMT+1, 2020-7-9 17:59 Powered by Discuz! X3.4 © 2001-2013 Comsenz Inc.

特别声明:本站提供网上自由讨论使用,所有个人言论仅代表网友本人观点,并不代表本论坛立场,本站不负任何法律责任转载本站内容请标明文章作者和出处! 网站地图:SITEMAP.XML

拒绝任何人以任何形式在本网站发表与中华人民共和国法律相抵触的言论

( 黔ICP备13002814号-4

快速回复 返回顶部 返回列表