税务局手中的“核武器” - 开始向炒房者征税 |

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    波华资讯 5月6日报道 | 根据最高行政法院的裁定，凡以牟利为目标的购买、装修和出售公寓属于经济活动，这意味着必须缴纳更高的税款。该裁决主要涉及炒房者，即那些买房后简单装修再快速出售而牟利的人。

    最高行政法院在其编号为 II FSK 823/22 的判决，购买公寓、简单装修后以盈利的方式出售，构成在住宅交易领域开展商业活动的行为。法院强调，此类商业活动的定性还体现在购房者不亲自使用房屋这一事实基础上。

    在本法案中，税务机关特别关注了纳税人在 2014 年至 2015 年购买了四套公寓的案件。买入价和卖出价之间的差额分别为 85000 兹罗提、97000 兹罗提、102000 兹罗提和 88000 兹罗提。这些公寓在装修后立即被出售。

    法院认定，此项活动符合《条例》规定中的开展商业活动的所有条件。个人所得税法第 5a 条第 6 款规定，由于是以企业家自己的名义进行的，目的是产生收入，具有组织性和连续性的特点。

• 房地产卖家的税收后果
  

    将房地产销售归类为商业活动会产生重大的税收结果。对于个人私下出售房地产的情况，如果出售行为发生在该房产交易结束后 5 年内，则适用 19% 的所得税。

    如果纳税人出售房屋当年至后 3 年内购买房屋用于自己的住房目的，他们还可以享受住房减免。这些包括装修、购买新房产、购买家具或偿还贷款。

    然而，在作为商业活动的一部分出售房地产的情况下，收入将以三种可能的形式征税：根据一般原则按照税率（12％和32％）、按照统一税率（19％）或按记录的收入一次性征税。

    开展与房地产销售相关的商业活动会给纳税人带来许多额外的义务。除了更高的税率外，企业家还必须考虑缴纳 ZUS、保存会计记录以及满足注册和报告要求。在某些情况下，可能还有义务缴纳增值税，特别是如果销售涉及新房产或活动属于房产开发性质。所有这些额外的成本和责任大大增加了出售房地产的财务负担。

• 最高行政法院的裁决成为税务机关的工具
  

    最高行政法院所讨论的判决结果可能是增加对房地产销售的税务审计。任何人购买房产、装修并在短时间内出售都可能受到税务审计。所引用的判决成为税务机关征收更高税款的有力工具。如果满足判决中规定的条件，则值得考虑咨询税务顾问、注册企业并提交主动反悔申请，以避免税务处罚。

    最高行政法院的判决依据的是 1991 年 7 月 26 日《个人所得税法》的规定以及热舒夫省行政法院 2025 年 4 月 21 日的早期判决，参考编号为 I SA/Rz 31/22。