波兰房地产市场新格局：外国买家涌入重塑住房版图 |

xp2

➤ 波华资讯 4月17日报道|近年来，波兰房地产市场正经历着一场深刻的结构性变革。其中最为显著的趋势，便是外国买家在波兰购房市场中的份额呈现出持续且强劲的增长态势。最新统计数据显示，2025年外国人在波兰购买了超过17700套公寓，较上一年度实现了进一步的跃升。据当前估算，波兰全国售出的公寓中，约有十四分之一（约7%）被外国投资者或居民收入囊中。而在部分核心大城市，这一比例甚至更为惊人。

缘何青睐波兰？多重因素交织的购房热潮
➤ 越来越多的外国人选择在波兰置业，这一现象并非偶然，而是由一系列关键且相互交织的宏观与微观因素共同驱动的。

➤ 首先，波兰近年来已然成为东欧乃至全欧洲工作与经商的理想热土。其稳定的经济增长基本面、相较于西欧国家更为亲民的房价水平，以及蓬勃发展、充满活力的劳动力市场，共同构筑了强大的吸引力。对于那些计划在波兰长期工作和生活的外国人而言，购买房产成为了顺理成章的“自然之选”，不仅能满足居住需求，更是融入当地社会的重要一步。

➤ 此外，不可忽视的是波兰房地产市场所蕴含的巨大投资价值。对于众多具有敏锐嗅觉的外国投资者来说，波兰，尤其是那些租赁需求旺盛、租金回报率高的大城市，提供了一个极具吸引力的资产配置选项。无论是长租还是短租市场，波兰的房地产都展现出了良好的抗风险能力和增值潜力。

买家画像：乌克兰与白俄罗斯领跑，德俄两国降温

➤ 在波兰购房的外国人群体中，国籍分布呈现出鲜明的特征。“近年来，波兰内政部的数据清晰地表明，乌克兰人和白俄罗斯人在波兰的购房规模正处于持续扩张的轨道上。”一位资深房地产市场分析师指出。

➤ 乌克兰买家稳居榜首。 2025年，乌克兰籍人士在波兰至少购买了约9,300套公寓，总交易面积接近56万平方米。这一数据相较于一年前，实现了超过13%的显著增长，凸显了乌克兰人在波兰长期定居和投资的强烈意愿。

➤ 白俄罗斯买家紧随其后，位居第二。 他们在2025年购买了近3,000套公寓，总面积超过19万平方米。虽然增速不及乌克兰，但也录得了近7%的稳健增长。

➤ 然而，硬币的另一面则是部分传统买家群体的退潮。该分析师补充道，德国人在波兰购买公寓的意愿近年来正变得越来越低。据波兰内政部统计，到2025年，德国人在波兰购买的公寓数量预计仅在800至900套左右，这些交易的总面积不足4.9万平方米。这一数字比一年前减少了近15%，若与2023年相比，降幅更是超过了三分之一。

➤ 俄罗斯人购房数量的下滑则更为剧烈。预计到2025年，俄罗斯籍买家的购房数量可能仅维持在300套左右的低位，这一数字与2022年之前的水平相比，锐减了四倍多。地缘政治因素及相关制裁无疑是导致这一断崖式下跌的核心原因。

市场份额翻倍：从4%到7%的结构性跨越

➤ 外国买家在波兰整体住房市场中所占的份额，在短短几年间经历了显著的跃升。回顾2019年至2021年期间，外国买家的比例还相对较小，稳定在4%左右。这意味着，在当时每售出25套公寓中，仅有一套是由外国人购买的。

➤ 而如今，这一比例已攀升至约7%。换言之，在波兰售出的公寓中，大约每14套就有1套归属于外国买家。

➤ 这绝非仅仅是数字的简单增长，而是一个重大的结构性变化。从长远来看，外国资本的持续涌入将不可避免地对波兰的住房供应格局、整体价格水平，以及本土购房者与外国购房者之间的市场竞争产生深远影响。

区域热度分化：首都与边境城市备受青睐

➤ 外国买家在波兰的购房版图并非均匀分布，而是高度集中在最大的核心城市以及具有特殊投资或旅游吸引力的特定地区。

➤ 华沙（Warsaw）：绝对的核心。 2025年，外国人在波兰首都华沙购买了3,100多套公寓。据估算，这可能占到了华沙所有公寓交易量的12%。作为政治、经济和文化中心，华沙无疑是外国资本和人才的首选之地。

➤ 弗罗茨瓦夫（Wrocław）：强劲的次中心。 在这座充满活力的西部城市，外国买家同样占据了举足轻重的地位。2025年，外国人在弗罗茨瓦夫购买了超过1,500套公寓，这意味着大约每售出9套公寓中，就有1套落入外国买家之手。

➤ 边境与旅游城市的异军突起。 值得关注的是，像戈茹夫·维尔科波尔斯基（Gorzów Wielkopolski）这样规模较小的城市也吸引了大量外国买家，其占比同样高达约12%。这主要得益于其靠近波兰西部边境的地理优势，极大地激发了跨境工作者和投资者的兴趣。

➤ 类似的情况也出现在海滨城市希维诺乌伊希切（Świnoujście），外国人在该地购房的比例约为10%。在这里，度假型投资和用于季节性出租的公寓成为了外国买家的心头好。

➤ 相比之下，并非所有城市都受到了外国买家的强烈冲击。在格丁尼亚（Gdynia）、什切青（Szczecin）、格但斯克（Gdańsk）和波兹南（Poznań）等城市，外国人在房地产市场中的份额估计仅在2%至6%之间。这充分表明，外国资本的影响力在波兰不同地区存在巨大差异，高度依赖于当地的经济活力、就业机会以及特定的投资潜力。

偏好揭秘：实用主义主导，因地制宜的选择

➤ 在购房偏好方面，外国人在波兰购买的公寓平均面积约为58平方米。这一数据与波兰私人购房者所青睐的标准公寓面积高度吻合，显示出外国买家在购房时同样秉持着实用主义的原则。

➤ 在大多数波兰城市，外国买家购买的公寓平均面积普遍集中在50至60平方米的区间内。然而，不同城市之间也存在着有趣的差异：

•罗兹（Łódź）： 平均面积较小，约为45平方米，这可能与该市的房价结构和特定的租赁市场需求有关。

•格丁尼亚（Gdynia）： 平均面积则相对较大，超过了65平方米，反映出该地区买家可能更倾向于改善型或家庭型住房。

•扎科帕内（Zakopane）： 这是一个极为特殊的案例。作为波兰著名的冬季运动胜地，该地区外国买家购买的公寓平均面积仅约为38平方米。分析认为，这主要是由于扎科帕内房价高昂且旅游业极其发达，因此，面积较小、总价可控且易于出租的投资性房产成为了外国买家的最优解。

➤ 综上所述，外国买家正在以前所未有的深度和广度参与到波兰的房地产市场中。他们的到来不仅为市场注入了新的活力，也带来了新的挑战与变局。未来，随着波兰经济的持续发展和国际化进程的推进，这一趋势或将继续演进，持续重塑波兰的住房版图。

微信扫描转发